Aurelis
Transparência da estimativa

Como chegamos ao resultado.

Esta página descreve as premissas centrais do simulador, sem exigir que você as conheça todas para utilizá-lo. Onde a legislação está em transição, isso é dito de forma explícita.

Revisado em 08/07/2026 · v0.6

Os fatores que mais mudam o resultado

Clique em qualquer fator para ir direto ao detalhe.

ITBI~2%alíquota municipal de referência IBS/CBS~7,95%alíquota efetiva, regime maduro ITCMD~4%referência inicial, ajustável por estado Limites6 pontoso que a simulação não cobre

01Como calculamos

O que o simulador solicita

Só os dados que mudam a leitura inicial: imóveis, aluguel, patrimônio e, opcionalmente, sucessão.

A etapa inicial utiliza apenas os dados que alteram materialmente a primeira leitura: quantidade de imóveis, aluguel mensal, valor aproximado do patrimônio e, opcionalmente, sucessão.

receita_anual = aluguel_mensal × 12 patrimônio = valor aproximado dos imóveis sucessão = escolhida ou não pelo usuário

Custos profissionais, pró-labore, alíquota de IBS/CBS e premissas de ITCMD são solicitados na sequência, em "Refinar premissas".

IRPF da pessoa física sobre o aluguel

Tabela progressiva 2026 combinada com o novo redutor que zera o IR até R$ 5.000/mês.

Utilizamos a tabela progressiva anual vigente em 2026 — equivalente a 12× a tabela mensal oficial da Receita Federal — combinada ao redutor da Lei nº 15.270/2025 (sancionada, vigente desde 01/01/2026), que zera o IR devido para renda tributável até R$ 60.000/ano (R$ 5.000/mês) e o reduz progressivamente até R$ 88.200/ano (R$ 7.350/mês), quando desaparece.

IRPF_tabela(renda_anual) = renda_anual × alíquota − parcela_a_deduzir se renda_anual ≤ 60.000: IRPF = 0 se 60.000 < renda_anual < 88.200: redução = IRPF_tabela(60.000) × (88.200 − renda_anual) / 28.200 IRPF = IRPF_tabela(renda_anual) − redução se renda_anual ≥ 88.200: IRPF = IRPF_tabela(renda_anual)
Simplificação assumida: a lei zera o imposto no piso e reduz progressivamente até o teto por meio de um desconto mensal fixo (que decresce com a renda), calculado com constantes próprias da Receita Federal com precisão de centavos. Reproduzimos o formato desse mecanismo — desconto que decresce linearmente com a renda, não um fator sobre o imposto —, calibrado para zerar em R$5.000/mês e desaparecer em R$7.350/mês, mas sem usar as constantes oficiais da tabela de retenção mensal. Para uso profissional, confira o valor exato na calculadora oficial da Receita Federal.

Pessoa física e holding, lado a lado

Como comparamos o caixa anual de cada estrutura, do aluguel bruto ao resultado líquido.

O comparativo estima o caixa anual em cada estrutura. A pessoa física considera IRPF e, quando a triagem indica enquadramento, IBS/CBS. A holding utiliza lucro presumido — base de 32% para locação de imóveis próprios, conforme Lei 9.249/95, art. 15 —, custos de manutenção, encargos sobre pró-labore e tributação sobre a distribuição de resultados.

caixa_PF = aluguel − IRPF − IBS/CBS_PF (se contribuinte) caixa_holding = aluguel − IRPJ − adicional_IRPJ − CSLL − IBS/CBS_holding − custos_recorrentes − encargos − retenção_sobre_dividendos diferença_anual = caixa_holding − caixa_PF

Trata-se de uma estimativa de triagem. Carnê-Leão mensal, deduções específicas, créditos de IBS/CBS sobre insumos e particularidades contratuais exigem um motor de cálculo mais detalhado — que é o que compõe o relatório completo.

02O que pode mudar o resultado

O ITBI entra por padrão

Incluído no investimento inicial por prudência — o Tema 1.348 do STF ainda não tem decisão final.

O cenário-base inclui uma estimativa de ITBI no investimento inicial. O objetivo é não apresentar a holding como menos onerosa apenas porque um custo relevante foi desconsiderado.

ITBI_estimado = patrimônio × alíquota_municipal_de_referência (~2%) investimento_estrutura = jurídico + abertura + ITBI_estimado
Nota jurídica — situação em aberto: o Tema 1.348 do STF discute se a imunidade do ITBI na integralização de imóveis a capital social se aplica mesmo quando o valor excede o capital subscrito, ou quando a atividade é predominantemente imobiliária. O julgamento chegou a ter 4 votos favoráveis ao contribuinte (relator Fachin, acompanhado por Moraes, Cármen Lúcia e Zanin), com divergência do min. Gilmar Mendes, mas foi suspenso por destaque do min. Flávio Dino — será retomado do zero em sessão presencial, em data ainda não definida. Até o julgamento terminar, não há decisão final, e tratamos o ITBI como custo esperado, não como isenção assegurada. Acompanhar o Tema 1.348 no STF.

No painel de premissas, é possível remover o ITBI para analisar uma hipótese jurídica alternativa. O resultado indica claramente quando essa opção foi utilizada.

IBS/CBS — o novo modelo da Reforma Tributária

Alíquota efetiva de referência ~7,95% no regime maduro; quase nula na fase de teste 2026–27.

A EC 132/2023 e a LC 214/2025 instituíram o IBS e a CBS, que substituem gradualmente ICMS, ISS, PIS e Cofins. Para locação de imóveis por pessoa física, a legislação define quando o locador se torna contribuinte:

contribuinte_PF se (imóveis > 3 E receita_anual > R$240.000) OU receita_anual > R$288.000 (qualquer nº de imóveis) contribuinte_PJ (holding) → sempre contribuinte, sem limiar de isenção

Sobre a base de locação, a lei prevê um redutor específico que reduz a alíquota cheia estimada de CBS+IBS (ainda não fechada; referência de mercado ~26,5%) em cerca de 70%, resultando em uma alíquota efetiva de referência de ~7,95% — o valor "maduro" adotado como padrão no simulador.

O ponto mais relevante: essa alíquota madura corresponde ao regime pleno. 2026 e 2027 são fase de teste, com alíquota simbólica (~1%) e sem impacto real de caixa; a cobrança de CBS passa a valer de fato em 2027, e a do IBS cresce gradualmente até 2033. Por isso a alíquota é editável no painel de premissas, com atalhos para "fase de teste" e "alíquota plena".

Sucessão e ITCMD

Opcional: soma o custo estimado da doação de cotas ao investimento inicial, quando incluída.

Quando o usuário opta por incluir sucessão, o simulador adiciona o custo de doação de cotas ao investimento inicial. O objetivo é evidenciar o impacto financeiro real da decisão, sem tratar o ITCMD como economia automática.

ITCMD_estimado = patrimônio × %_de_cotas_transferidas × alíquota_de_referência (~4%) custo_sucessório = ITCMD_estimado + documentos_e_formalização investimento_total = investimento_estrutura + custo_sucessório
Referência inicial: o simulador parte de 4% para dimensionar o ITCMD. É um tributo estadual, com teto nacional de 8% (Resolução do Senado nº 9/1992). A EC 132/2023 tornou a progressividade obrigatória, e a LC 227/2026 regulamentou essa exigência — por anterioridade, as novas leis estaduais só produzem efeito a partir de 2027. Enquanto isso, alguns estados (ex.: SP) ainda cobram alíquota fixa. Ajuste essa premissa ao estado do seu caso antes de qualquer uso profissional.

Retorno e saldo em 10 anos

A holding é tratada como investimento: uma entrada inicial e uma diferença de caixa recorrente.

A holding é tratada como um investimento: há uma entrada inicial e uma diferença de caixa a cada ano subsequente.

payback = investimento_total ÷ diferença_anual (apenas quando diferença_anual > 0) saldo_10_anos = diferença_anual × 10 − investimento_total

O horizonte de 10 anos adota, por padrão, a alíquota "madura" de IBS/CBS — uma simplificação deliberada, já que o regime pleno estará em vigor na maior parte desse período. Uma versão de produção deve incorporar crescimento de aluguéis, vacância, valor do dinheiro no tempo, VPL, TIR, venda futura e ganho de capital — itens que compõem o relatório completo.

03Limites da ferramenta

  • Não substitui parecer jurídico, contábil, sucessório ou municipal.
  • O ITBI depende da estrutura, do município e do entendimento jurídico aplicável — o Tema 1.348 do STF segue sem decisão final.
  • O ITCMD depende do estado, da base de cálculo, das faixas e do desenho da doação, e está em transição para alíquotas progressivas.
  • O IBS/CBS tem alíquota final ainda não fechada e cronograma de transição até 2033; o valor "maduro" utilizado é uma referência, não uma previsão definitiva. Além disso, não aplicamos o redutor social de R$600 por imóvel residencial nem a exclusão de IPTU/condomínio da base de cálculo previstos na LC 214/2025 — na prática, isso tende a nos deixar conservadores (o IBS/CBS estimado tende a ficar levemente acima do que a maioria dos casos residenciais pagaria de fato).
  • A retenção de 10% sobre lucros e dividendos altos segue a Lei 15.270/2025 (sancionada, vigente desde 01/01/2026) — pode ser desativada no painel de premissas.
  • Os encargos sobre pró-labore (INSS patronal e do sócio) são calculados sem aplicar o teto do INSS — para pró-labores elevados, isso pode superestimar o custo recorrente da holding.
  • O pró-labore sugerido por padrão fica sempre dentro da faixa de isenção do IRPF (até R$5.000/mês) — é a escolha de estruturação mais comum para minimizar IR e INSS pessoais, mas é uma escolha, não uma obrigação; ajuste-a no painel de premissas se seu caso for diferente.
  • O cálculo inicial não contempla ganho de capital na integralização ou em venda futura.
Melhor uso: utilizar a simulação para separar os casos que justificam aprofundamento daqueles que não justificam o custo de uma estrutura mais complexa.